La relevancia de esta cobertura técnica se fundamenta en la creciente exigencia de los requisitos de habitabilidad y su constante evolución normativa, especialmente en materia de eficiencia energética. En este sentido, la experiencia evidencia la importancia de implementar controles rigurosos, revisiones sistemáticas e inspecciones detalladas sobre las instalaciones, como elemento clave para asegurar su correcto comportamiento a lo largo del tiempo.

El trabajo de los OCT en este tipo de garantías busca reducir los riesgos de fallos o incorrectos funcionamientos de las instalaciones, para ello la metodología de actuación es eminentemente preventiva y se inicia con un exhaustivo estudio documental de los proyectos de edificación, en concreto las partes de las memorias destinadas a los proyectos, donde a través de sus distintos apartados (memorias descriptivas, constructivas, de cálculo, mediciones, etc.) se revisa que las instalaciones están adecuadamente concebidas, proyectadas y calculadas. Según la experiencia de los técnicos de Indycce, en este punto es donde se debe de hacer un mayor hincapié ya que, a menudo, las instalaciones de los edificios no están totalmente definidas, por lo que dependen en muchas ocasiones de anexos o mejoras de proyecto “as-built” que definirán las instalaciones tal y como se han construido o van a construirse en base a proyectos que van realizándose en el proceso de la obra.

Durante el transcurso de los trabajos, los OCT abordan, entre otras, las siguientes funciones:

• Control de la propia ejecución de las instalaciones, comprobando que se ejecutan conforme a los proyectos.
• Supervisión de las pruebas y ensayos finales, que garantizan la correcta puesta en servicio de las instalaciones, así como la documentación que la asevera; boletines, certificados de puesta en marcha, conexionado a redes, etc.
• Comprobación de los planes de mantenimiento que se deban tener, ya sean obligatorios desde el punto de vista normativo, o los recomendados por los fabricantes y/o instaladores.

En estos casos, el trabajo del OCT, basada en requerimientos documentales e inspecciones de obra realizada, a través de los informes de ejecución, resulta fundamental para asegurar la calidad de las instalaciones.

En este contexto, se considera oportuno concretar, desde un punto de vista técnico, algunos de los principales controles a considerar en cada tipología de instalación, con especial incidencia en aquellos aspectos cuya verificación resulta crítica durante la fase proyectos y ejecución:

Fontanería

• La correcta evaluación de las presiones de acometida, así como la evaluación de las características de los sistemas de bombeo y almacenamiento previo, comprobando que cumplen con lo establecido en el DB-HS4 y que se detallan las condiciones de mantenimiento y funcionamiento de estos equipos.
•  Comprobación de los trazados en planos y definición de los elementos de la instalación, para que coincidan con lo descrito en memorias y mediciones.

Saneamiento

•  La correcta definición de la instalación en planos, ya que en muchas ocasiones no se definen adecuadamente las pendientes y las cotas de las conducciones, para así comprobar la ausencia de cabezadas, sobre todo en sótanos de garaje.
• Se revisa el correcto dimensionado de la instalación, así como que este dimensionado se corresponda con lo establecido en planos y mediciones.

Climatización

• La correcta disposición de los esquemas de principio, así como el cumplimiento de las normativas específicas como el RITE. 
• Se revisa las conducciones sobre planos, y la correcta disposición de retornos y tomas de impulsión, para evitar posteriores defectos de posibles contaminaciones del aire de impulsión con olores procedentes de otras instalaciones.

Producción de ACS

• La correcta disposición de los sistemas de producción y los aislamientos de las conducciones, para asegurar la adecuada limitación de las pérdidas térmicas en una instalación que supone un importante consumo energético en la edificación actual.
• El adecuado cumplimiento del DB-HE4 de contribución mínima de energía renovable para la producción de ACS, ya que, frecuentemente, aunque se opte por sistemas aerotérmicos, este tipo de instalaciones no es suficiente para asegurar el aporte marcado normativamente.

Electricidad y Telecomunicaciones

• La coherencia del proyecto de telecomunicaciones con el resto del proyecto, ya que, en muchas ocasiones, al ser redactados por técnicos distintos, se pueden encontrar incidencias entre estas infraestructuras y el resto de las instalaciones de la edificación.
• La correcta evaluación de las potencias del edificio, para comprobar que tipo de alimentación eléctrica van a tener, la posibilidad de la existencia de centros de transformación y/o la necesidad de establecer sistemas de alimentación independiente (generadores) para suministros complementarios.

La adecuada definición e implementación de estos controles durante la ejecución constituye un elemento clave para minimizar la aparición de patologías y garantizar el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Entidades pioneras como Indycce llevan desarrollando con éxito este tipo de actuaciones punteras desde el inicio de su andadura en el sector, hace ya más de 25 años. Su exitoso modelo de trabajo se basa en colaborar estrechamente con el cliente desde el primer momento en que se definen las características y el alcance de la obra, proporcionando una atención técnica altamente particularizada. Asimismo, mediante este enfoque técnico y consensuado, se logra alcanzar de forma eficiente los estándares mínimos requeridos por las compañías de seguros, o bien se facilitan las asesorías técnicas necesarias para garantizar la correcta concepción y puesta en obra en aquellos casos donde aún no se plantee la contratación formal de una póliza.

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El OCT supone una garantía de calidad para el promotor, para el comprador final y para la aseguradora, ya que verifica que el riesgo entra dentro de los límites normales asumibles por el seguro. Su contratación no es obligatoria para el promotor, pero hay que tener en cuenta que la gran mayoría de compañías solo admiten riesgos si la obra la ha supervisado un OCT.

Actualmente, se están dando muchos casos de obras que en su momento han sido ejecutadas sin que se conozca la intervención de un Organismo de Control Técnico durante la ejecución parcial o total de las mismas, pero ahora necesitan suscribir un seguro decenal de daños, por ejemplo, para poder formalizar una compraventa (en la que tienen que inscribir las escrituras públicas de transmisión en el Registro de la Propiedad y, para ello, deben acreditar el seguro Decenal de Daños.

Este tipo de situaciones se presentan en más ocasiones de las deseables, por ejemplo, en:

• Autopromociones de viviendas unifamiliares para uso propio que desean venderse antes de transcurrir 10 años desde la finalización de las mismas. Son casos frecuentes, pues en su momento el promotor de la obra no tuvo en consideración la contratación de un OCT, dado que no era obligatoria la suscripción del seguro decenal. Si posteriormente quiere vender la vivienda y el notario le requiere disponer de la póliza de seguro decenal para hacer efectiva la formalización de la compraventa, necesita la intervención de un OCT.
• Promociones que, como consecuencia de factores externos, han cambiado de promotores o propietarios, bien con la obra ya finalizada o bien a medio ejecutar, sin que se disponga de los informes del OCT que actuó durante la fase ejecutada. Estos casos se dan, principalmente, como consecuencia de la crisis que sufrió el sector: ejecuciones hipotecarias, Sareb, compraventas de operaciones no finalizadas, etc.
• Operaciones en las que el Organismo de Control Técnico ha dejado de prestar sus servicios.

INDYCCE OCT, el Organismo de Control Técnico del Grupo MUSAAT, que nació en 2001 como empresa especializada en la auditoría de riesgos y asistencia técnica, es requerido frecuentemente para solventar estas situaciones y colaborar con los propietarios de viviendas unifamiliares que desean o se han visto en la necesidad de vender la vivienda que se previó como una autopromoción, con entidades financieras que se han visto obligadas a quedarse con activos, o incluso con pequeños y medianos promotores que adquieren este tipo de obras.

La actuación de INDYCCE OCT en estos casos se centra, por una parte, en la recopilación de toda la documentación posible de la obra (estudio geotécnico, proyecto de ejecución, control de calidad de elementos estructurales, fotografías de la ejecución, etc.) y, por otra, en alcanzar un muestreo suficientemente representativo de lo existente y de su calidad y estado, mediante el estudio de la estructura ejecutada, sin que el cliente tenga que verse penalizado.

Documentación

En cualquier caso, y desde la perspectiva del auditor técnico del riesgo, se trata de un trabajo que reúne unas características específicas que requiere la actuación de personal cualificado. Al encontrarse la obra ejecutada, se manifiesta tanto la falta de verificación de la concordancia de lo proyectado y lo ejecutado, como el que los materiales empleados estén en buen estado transcurrido un tiempo desde su puesta en obra y, en algunos casos, incluso disponer de la documentación de control de calidad que garantice que los materiales alcanzaron el nivel exigido por el marco normativo.

Así, para poder emitir los correspondientes informes con resultado favorable, y que se obtenga del deseado seguro decenal, se comienza solicitando al cliente la mayor cantidad de documentación existente en la obra, siendo imprescindible el aporte del estudio geotécnico y el proyecto de ejecución, para poder iniciar la actuación técnica del OCT. Igualmente, se requiere la confección, por parte de una empresa independiente, de un estudio de la estructura ejecutada que garantice, mediante la realización de ensayos y controles y con un nivel de probabilidad aceptable, la concordancia del estado de la estructura ejecutada y el correcto estado de la misma frente a los agentes atmosféricos, esto es:

• Caracterización mecánica de los materiales/elementos que conforman la estructura: resistencia a compresión de los hormigones, resistencia a tracción de los aceros, caracterización técnica de los elementos prefabricados a empleados, pruebas de carga, etc.
• Medios de prueba que ilustren sobre si la realidad de la cimentación y estructura ejecutada es fiel reflejo de la proyectada, lo que implica el estudio tanto de la geometría externa de los elementos como el armado de estos o, incluso, la cota de apoyo de los elementos de cimentación. Comprobaciones que deben estar basadas en criterios estadísticos, con un muestreo representativo de la totalidad de elementos.

• Por último, en los casos en los que ha trascurrido bastante tiempo desde la ejecución de la obra, o bien la estructura ha sido susceptible de sufrir una alteración en su durabilidad por la exposición a la intemperie o su localización en ambientes potencialmente agresivos, se ha de estudiar que los elementos estructurales alcanzan un nivel aceptable de protección.

Resultados

INDYCCE entiende que si la respuesta a estos tres puntos queda fundamentada en una demostración científico-técnica sustentada en la realización de pruebas/ensayos físicos/químicos, con un nivel suficiente de muestreo, alcanzándose conclusiones técnicas de probabilidad suficiente, lógicamente, siempre y cuando el resultado de éstos sea favorable, la obra sería susceptible de recibir seguro Decenal de Daños.

El tipo y nivel de abundamiento en los ensayos debería establecerse a partir de un estudio preliminar, siendo necesario, a la luz de los resultados obtenidos, aumentar el muestreo en caso de resultados negativos, o bien darlos por concluidos.

Y es a la hora de desarrollar el alcance de este estudio de los elementos preexistentes, que ha de encargar el cliente a una empresa independiente, donde entra en valor la capacitación técnica de los miembros del Organismo de Control Técnico, dado que no siempre se dispone de una dirección facultativa que pueda establecer el alcance de los mismos. Para ello, el OCT ha de contar con personal experimentado y especializado en el estudio de elementos estructurales que permita, mediante una colaboración activa, dar el servicio deseado por el cliente adecuando los trabajos a las necesidades reales de la obra.

Una vez se dispone de esta documentación, que adicionalmente puede ser completada con un reportaje fotográfico tomado durante el desarrollo de la obra que permita verificar la ejecución concreta de algunos elementos, y así reducir el muestreo de pruebas/ensayos, es cuando el Organismo de Control Técnico redacta los informes, cuyo objetivo es el de informar a las entidades aseguradoras sobre los riesgos que ellas pueden estar llamadas a garantizar, siendo aquellas quienes, en cualquier caso, establecen las condiciones de aseguramiento.

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En ese marco surgieron los Organismos de Control Técnico (OCT) como entidades independientes de todos los agentes intervinientes en el proceso constructivo encargadas de colaborar con las entidades aseguradoras en la obtención de un riesgo normal asegurable. Es decir, actúa como auditor de riesgo de las pólizas de SDD en las obras en las que interviene.

Así, el OCT se encarga de supervisar el proceso de edificación a nivel general (revisión del proyecto, inspecciones de ejecución en obra, adecuación a la normativa, verificación del control de calidad, etc.) de forma objetiva e imparcial.

En resumen, se trata de empresas con carácter eminentemente técnico, contratados y pagados por el promotor o constructor, que dan soporte a la aseguradora para que ésta pueda emitir la póliza Decenal. De hecho, la inmensa mayoría de las mismas sólo admiten riesgos si la obra está supervisada por un OCT.

Asimismo, esta auditoría del proceso constructivo aporta un factor preventivo de patologías en la construcción, que se añade de forma complementaria al que desarrolla la propia Dirección Facultativa en el ejercicio habitual de sus propias funciones.  

Son funciones del OCT:

Análisis de los documentos técnicos

• Revisión y análisis del Informe Geotécnico.
• Control teórico de la documentación técnica del Proyecto de Ejecución de la estructura.

Control técnico de ejecución de obras

Mediante un plan de visitas a obra efectuadas por técnicos titulados especialistas se verifica:

• La concordancia de la ejecución de la obra con el Proyecto. 
• La conformidad a Normas, Instrucciones y Reglamentos de obligado cumplimiento.  
• El cumplimiento normativo del control de materiales.

INDYCCE OCT. Indycce,del Grupo MUSAAT, se creó en 2001 dentro del ámbito de aplicación de la LOE, con la misión de participar en el proceso constructivo como Organismo de Control Técnico, para garantizar la calidad de los edificios de nueva construcción. Es una entidad de carácter técnico y científico, especializada en la auditoría de riesgos, consultoría y asistencia técnica así como en la confección y gestión de informes periciales, todo ello desarrollado en el marco de la edificación en las diferentes fases del proceso constructivo. Asimismo, la entidad se encarga de coordinar las ofertas del seguro Decenal de Daños a la Edificación, asesorando y atendiendo a los clientes en lo relacionado con la actividad del OCT.

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