Las garantías de estanqueidad están directamente relacionadas con el concepto de habitabilidad recogido en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) y, en particular, con el apartado c.1) del artículo 3, relativo a los requisitos básicos de la edificación, que establece la necesidad de alcanzar condiciones aceptables de salubridad y estanqueidad en el ambiente interior del edificio, evitando impactos negativos en el entorno y garantizando una adecuada gestión de residuos.

En este contexto, la intervención del Organismo de Control Técnico (OCT) resulta clave. Al igual que sucede en la contratación del seguro decenal, su función es controlar de forma objetiva e imparcial el proceso edificatorio, en este caso en todo lo relativo a la estanqueidad, desde la fase de proyecto hasta la finalización de la obra.

Verificación del proyecto

La actuación del OCT INDYCCE comienza con la verificación del proyecto, analizando la documentación técnica asociada a fachadas y cubiertas. Este proceso incluye la revisión de aspectos como la zona climática, las acciones del viento, las solicitaciones mecánicas, los sistemas de fijación y anclaje, la definición de cerramientos y carpinterías, los sistemas de impermeabilización previstos y los detalles constructivos.

Como resultado de este análisis se emite el Informe D0.2 – Informe de revisión de proyecto de estanqueidad, en el que se evalúan las soluciones adoptadas y se identifican, en su caso, los aspectos a mejorar desde el punto de vista del riesgo técnico.

Control técnico en fase de obra

Durante la ejecución de la obra, el OCT INDYCCE realiza un control técnico de ejecución mediante visitas periódicas por muestreo. En estas inspecciones se verifica, entre otros aspectos:

• Las características y adecuación de los materiales empleados.
• El marcado CE y los distintivos de calidad.
• La correcta correspondencia con la memoria de ejecución.
• La adecuada disposición de las impermeabilizaciones y de los detalles de remate.
• La correcta ejecución de pendientes.
• Las soluciones adoptadas para la evacuación y circulación del agua.

Este control preventivo permite detectar desviaciones en fases tempranas y reducir de forma significativa el riesgo de patologías futuras relacionadas con filtraciones y humedades.

Pruebas finales de estanqueidad

Una vez finalizada la ejecución de las unidades de obra correspondientes y antes de la emisión del Informe Final de Estanqueidad (Informe D3), se realizan una serie de pruebas de servicio, llevadas a cabo por un laboratorio acreditado. A diferencia de las pruebas previas de aplicación de impermeabilizaciones, estas se efectúan con fachadas y cubiertas completamente terminadas.

El objetivo de estas pruebas es comprobar la correcta evacuación del agua, descartar embalsamientos y garantizar la ausencia de filtraciones al interior del edificio, así como verificar el comportamiento de las fachadas frente a la acción conjunta de lluvia y viento.

De forma orientativa, las pruebas incluyen:

• Cubiertas planas:
  • Pruebas de inundación durante 24 horas en el 100 % de las cubiertas descubiertas por tipología.
  • Riego por aspersión durante 6 horas en el caso de cubiertas no inundables.
• Cubiertas inclinadas:
  • Pruebas de riego continuado durante 6 horas en el 100 % de las cubiertas.
• Fachadas:
  • Pruebas de escorrentía en los paños más expuestos, mediante el vertido controlado de agua durante un mínimo de dos horas.
• Carpinterías:
  • Pruebas de escorrentía conforme a la norma UNE 85247:2011, aplicables al 10 % de cada tipología y al 100 % de las carpinterías situadas sobre forjados horizontales o inclinados.

Superadas las pruebas y con la documentación técnica completa y la obra recepcionada, se emite el Informe D3, que recoge toda la información del control realizado, los resultados obtenidos y las conclusiones técnicas del riesgo.

Periodo de observación y entrada en garantía

Transcurrido un año desde la emisión del Informe D3, se lleva a cabo una visita de garantía, destinada a comprobar si se han manifestado incidencias de estanqueidad durante el denominado periodo de observación. Las conclusiones de esta visita se recogen en el Informe D3BIS, documento obligatorio para la entrada en vigor de las garantías trienales de estanqueidad.

Cada vez son más los promotores que optan por este tipo de controles adicionales, ya que constituyen un factor preventivo clave frente a la aparición de patologías, complementando de forma eficaz la labor habitual de la Dirección Facultativa.

La experiencia del OCT Indycce

Con más de 25 años de experiencia, Indycce OCT colabora con promotores y direcciones facultativas desde las fases iniciales del proyecto, ofreciendo una atención técnica especializada y adaptada a cada obra. Este enfoque consensuado permite cumplir con los requisitos exigidos por las compañías aseguradoras y facilitar la obtención de las garantías complementarias trienales de estanqueidad de fachadas y cubiertas

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